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          購房政策宣傳系列(三)——婚姻家庭領域中的房屋財產關系


          時間:2016-02-04 09:49:15             點擊數:1985

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            為進一步普及房地產市場相關政策,提高服務水平,積極踐行黨的群眾路線教育實踐活動,市房管局從本周開始推出購房政策宣傳系列專題報道,旨在答疑解惑,解決市民在購房、選房及房屋交易過程中遇到的盲點問題,引導消費者理性購房。
            夫妻雙方房屋財產關系的種類有哪些?
            夫妻財產關系是家庭財產關系的核心問題,既有夫妻共同財產,也有夫妻個人財產?!痘橐龇ā芳八痉ń忉屢幎?,夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產,歸夫妻共同所有;婚后用共同財產購買的房屋,房屋權屬證書登記在一方名下的,應當認定為夫妻共同財產。夫妻一方的婚前財產,為夫妻一方的財產,即婚前個人財產;夫妻一方所有的個人財產,不因婚姻關系的延續而轉化為夫妻共同財產。
            實踐中,一般看購房合同簽訂的時間是在婚前還是在婚后來界定婚前房產和婚后房產。生活中有幾種特殊的情形特別提醒大家注意:
            1、婚后由一方父母出資為子女購房的,產權登記在出資人子女名下的,視為對自己子女一方的贈與,即為夫妻一方的個人財產。若雙方父母出資,產權登記在一方子女名下,雙方按各自父母的出資份額按份共有,有約定的從約定。
            2、夫妻一方婚前簽訂的房屋買賣合同,以個人財產支付首付并在銀行貸款,婚后用夫妻共同財產還貸,房產登記在首付款支付方名下的,離婚時房產由雙方協議處理;不能達成協議的,法院可判決房產歸產權登記一方,未還的貸款為登記一方的個人債務。共同還貸及房產增值的部分,由產權登記一方對另一方進行補償。
            前述夫妻雙方房屋財產關系中房屋共有或歸配偶一方所有的情形,是根據我國《婚姻法》及司法解釋規定作出的分析。房屋登記機構不是審判機關,夫妻雙方一旦發生糾紛或一方對登記在其名下的房產申請轉移、抵押等,房屋登記機構不能徑行依法律規定、作出具有審判機關的法律文書效力的確權文書,勢必會造成登記流程不暢或引發其他糾紛。故此,當事人、夫妻一方應及時了解現行法律法規的規定及房屋登記程序和內容,以維護自己在家庭財產中的合法權利,同時也可有效防止雙方糾紛出現或擴大。
            《物權法》對婚姻家庭財產的登記辦證有何影響?
            物權法規定了確認合法物權的規則,對婚姻家庭財產的登記辦證提供了新的法律依據。
            《物權法》規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,自登記時發生效力??梢姴粍赢a的權利狀態必須通過“登記制度”表彰于外,登記已成為不動產物權生效、變動的公示手段,具有公信力?!段餀喾ā愤€規定,不動產權屬證書(房產證)是權利人享有該不動產的證明,即物權法一般推定房產證記載的權利人為該房產的合法權利人。
            根據《房屋登記辦法》,登記機構辦理登記一般依當事人申請才能啟動,共有房屋,應當由共有人共同申請登記。而現實生活中,夫妻購房通常以一方名義簽訂購房合同,又僅以一方名義申請登記,實際上共有的房屋產權就登記在了一方名下。致使潛在的(隱形的)共有人現象普遍存在。
            在《物權法》施行前,一般認為登記在夫妻一方名下的房屋依據婚姻法屬于夫妻共同財產,在婚姻內部,這種登記不影響共同財產的性質。但《物權法》實施后,因潛在的共有人未進行房屋登記,登記機構或第三人也難以判斷其實際共有情況,如果這種狀況下的房屋進入市場交易,可能產生糾紛。因此,如確屬夫妻共有的房屋,應當依法進行相應的房屋登記(注明共有),并依據房屋登記簿確認房屋權利,不宜再按照以往實踐中形成的固有認識來認定所謂的夫妻共有房屋。
            這種僅登記在一方名下的共有房產有什么風險?
            在《物權法》確定了登記生效原則和善意取得制度后,夫妻關系存續期間共有房屋僅登記在一方名下,造成房屋所有權人和實際所有權人不一致,未經夫妻另一方同意而擅自出售房產的情形發生時有發生,這不僅損害了潛在共有人的合法權益,可能也損害了購房人的利益,甚至會導致房屋交易秩序陷入混亂,房屋登記制度失去其應有的功能。
            《物權法》為了保護交易安全而確定了善意取得制度。例如:以丈夫一方名義登記的共有房屋被丈夫擅自出售給第三人,第三人并不知道該房屋實際的共有情況,而基于信賴登記簿記載事項購買了該房屋,支付了合理價款,并進行了登記,善意第三人取得該房屋產權。事后,妻子一方以對賣房一事并不知情也不同意為由,要求解除合同。在《物權法》實施之前,法院很可能會根據《婚姻法》、《合同法》的有關規定,認定婚姻關系存續期間購買的房產系婚后共同財產,屬于夫妻雙方共同所有,一方擅自處置屬于無權處分,雙方訂立的房屋買賣合同無效。但《物權法》實施之后,法院就不會再支持妻子一方的請求,而是最大限度地保護善意第三人的利益。
            夫妻一方應怎樣保護自己在家庭財產中的合法權利?
            可以通過夫妻財產加名增加自己作為共有人,使共有房屋的事實權利人與登記簿記載的權利人一致,避免另一方擅自處分共有財產。
            從法律上來說,“加名”實質上是增加房屋的共有人。對于婚姻存續期間,實際為夫妻共有的房屋而僅登記在一方名下的婚后財產,雙方持身份證、結婚證、房產證去西安市房屋產權產籍管理中心申請辦理變更登記;若是夫妻一方在婚前購買的房產(婚前房產),并已辦理房產證的,在婚姻存續期間,雙方持身份證、結婚證、婚姻狀況證明、房產證向產籍中心申請轉移登記,添加配偶一方為房屋共有人,目前這種方式免征契稅。
            建議購房者在簽訂購房合同時應慎重考慮要填寫的產權人姓名,共有房產的當事人在申請房屋登記時,就應要求作為共有人一并登記,自然也無需加名了。
            夫妻以外的其他人,如父母、子女、兄弟姐妹或其他親友要增加為房屋的共有人,怎么辦?
            一般只能通過買賣或贈與的方式辦理,這兩種方式均須繳納相關稅收,雙方持申請資料到西安市房產交易管理中心辦理。
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